在國家政策的鼓勵與召喚下，農業經濟領域已經受到多方資本的關注，不管是大型企業還是公民個體，紛紛摩拳擦掌、躍躍欲試，想在農村有所作為。不過很多情況下，投資人興致高昂地進去，灰頭土臉地離開，為什么？不是因為經營方向或策略有誤，而是在邁進農村的第一步（土地流轉）時給自己留下太多隱患，導致最后如鯁在喉，進退兩難，甚至損失慘重。故“三葉園林”編外法律顧問為大家梳理一下農村土地流轉中可能存在的法律風險與防控措施，希望能幫你走好進入農村的第一步。
因為中國社會輿論環境、司法環境以及執法環境的特殊性，單純分析法律關系無法有效實現風險的防控，故在此先進行一個背景說明。眾所周知，當下涉“農”的主體在糾紛中均會被戴上“弱勢群體”的標簽，有些確實弱勢，如“農民工”，有些卻不然。先不論是否屬實，“弱勢群體”在法律上有先天的優勢，如減輕舉證責任、法條的有利解釋、自由裁量權的偏向等等，因此不能將一般的商業交易習慣一股腦兒的帶到農地流轉中，每一步都應該格外謹慎。下面閑言少敘、直入主題：
一、土地性質的法律風險與防控
在與村委會簽訂土地承包合同前，你會去當地土地主管部門核實這塊土地的性質嗎？大部分人的回答都是：“不會”。也是，不然怎么會有那么多人包走了“基本農田”呢。這個是硬傷，只要發包人挑明，承包人只能將土地歸還，因為違反國家強制性規定的合同均屬無效合同。下面我來介紹幾種情況，你自己來品品防控這種風險的方法。
第一類情況：土地承包合同中，承包人與村委會均未提及土地性質，在承包人經營了若干年正要見效益時，村委出面要收回土地，表面理由是“基本農田不能對外流轉”，實際理由是“租金太低”。隨后政府出面強制拆除地上設施，承包人被迫騰退土地。承包人認為村委隱瞞土地性質訴至法院，要求村委賠償損失，法院以承包人未盡審查義務為由駁回承包人的訴訟請求。
第二類情況：土地承包合同中，明確寫明了該土地是“工業用地”或“荒沙地”，實際上是“基本農田”。后面的劇情與第一類情況一樣，承包人在土地被收回后到法院起訴，這種情況出現了兩種不同的判例，一種與第一類情況處理結果一樣，另一種是承包人勝訴，村委會對承包人的損失進行相應的賠償。這是自由裁量權導致，只有價值取向的不同，沒有對錯之分。
前述兩種情況在實踐中經常出現，如果是一般的商業行為，發包方作為土地原實際控制人，應該承擔告知土地性質的義務，如果因為是“基本農田”導致合同無效，也應該由發包方承擔不利后果。但在農地流轉中，本文前述的“弱勢群體”效應非常明顯，故而第一種情況，承包人承擔了完全的不利后果，而第二種情況因為合同中有對土地性質的描述，才有了“五五開”的勝算。這兩種簽約方式風險都太大，即便是第二種方式，如果不幸你遇上了“地方保護…”,那就只能“呵呵”了。
到底該怎么辦？如果承包人不愿意或者無法去當地土地主管部門核實土地性質，不妨在合同中就土地性質的問題多寫幾句。筆者建議至少寫上：“發包方確保土地性質符合國家法律、法規以及相關政策中關于土地流轉的規定…”、“因土地性質問題導致合同無效的，發包方應對承包方由此產生的損失進行賠償”。話雖不多，效果超乎你的想象哦！！
二、不交土地承包費的法律風險與防控
看了標題你是否覺得無聊？不交承包費，當然要收回土地，這不叫風險，這是承包人違約啊。你聽我說完，也許會改變看法。
現實情況中，土地承包價在快速上漲，尤其是未來大量資本涌入的時候。張家村的地3年前包出去100元/畝/年，王家村的地現如今包出去1000元/畝/年，張家村的村民很不滿，村委的領導們便開始拿著合同研究，突然他們發現一條：“承包人連續三期不交承包費的，發包方可以解除合同。”Bingo!就它了！你拿著承包費去了村委辦公室，突然發現大家對你的錢不感興趣了，誰都不接，財務不給開收據。你還納悶怎么連錢都不要了，過了幾個月，他們來收你的地時你才恍然大悟。你不服氣，去法院起訴，可是你有什么證據證明是他們拒收啊？事實就是你沒給承包費嘛，合同只能解除，法官雖然覺得你冤，也愛莫能助啊。是不是好郁悶，好內傷，好像往肚子里咽了一口黑血？
對了，不是承包人不交，嚴格來講，是承包人交不出去。這種風險怎么規避？非常簡單，在土地承包合同中，你讓發包方寫上一個接收承包費的銀行賬號，你定期往該賬號打款即可，打款的時候注明是“土地承包費”，至于對方開不開收據，都無所謂了。
三、土地用途變更的法律風險
集體土地的用途是不能隨意變更的，國家對此有嚴格的限制，如需變更，既要與發包方協商一致，還要主管部門層層審批才行。現實中，這種復雜的程序很多人不愿意走，就一邊給村主任遞煙一邊指著那塊荒地說：“我在這兒建個廠房吧，你看可行？”村主任接過煙笑答：“可行可行，太可行了。”（實際約定用途是“種植”、“建魚塘”）于是你大興土木，花了一整年，把氣派的廠房建了起來，突然來了個“拆除違建”的通知。你要找村主任商量？別了，村主任已經起訴要收回那塊地，因為你變更了土地用途，違反了合同約定。悲傷的不止于此，不光你的廠房要被拆除、土地要被收回，你還得掏錢清理拆除廢料、賠償因修建廠房給這塊土地帶來的損失呢。又要內傷了吧？口頭約定不可信啊。
這種風險能不能像前面的情況那樣，在合同中寫幾句話防控一下？抱歉，不能，只能嚴格按程序走審批手續。
農地流轉中還存在很多別的風險，例如流轉程序問題導致合同無效的風險、未審查轉包人權限的風險、約定期限不明的風險、配套設施約定不明的風險、土地征用時征用款分配約定不明的風險等等。不才只就在司法實踐中常出現的三種情況給大家做一個風險提示，這樣大家可能輸給眼光、輸給能力、輸給競爭對手，但至少不會輸在陷阱上。祝福各位已經或者打算在農業上大展拳腳的有識之士能夠志得以伸，真正推動農村經濟大力發展。